希腊黄金签证并未关闭，但海外投资人的入场成本，即将迎来新一轮重新定价。
当地时间 2026 年 9 月 5 日，希腊总理米佐塔基斯在第 90 届塞萨洛尼基国际博览会上对外公布新政计划：非欧盟投资者购买住宅类房产，过户税将从现行 3% 上调至 15%，政策拟于 2027 年 7 月 1 日税务下半年度正式生效。
本次政策调整范围指向十分明确，仅针对非欧盟买家的住宅类物业。商业地产、土地以及其他非住宅类资产，不在此次加税范畴之内。
税费差距究竟有多大？我们以一套 25 万欧元的住宅为例给大家直观算一笔账。
现行规则下，综合税率约 3.09%（基础过户税 3%+ 市政附加税，附加税为过户税的 3%），整套房产过户税费约 7725 欧元。 倘若新政落地后市政附加税规则保持不变，综合税率将上涨至约 15.45%，对应税费高达 38625 欧元。
税率直接上涨 12 个百分点！同一套房源，税费差额超 3 万欧元，折合人民币 20 余万元，成本涨幅十分可观。抓住 2027 年 7 月 1 日之前的政策末班车，就可以省下这笔巨额税费支出。
北京立达加成希腊本地律师专业解读
结合希腊官方发布的技术简报以及本地实操经验，我们希腊合作律师团队带来一手分析。
40 万、80 万欧元纯住宅黄金签证项目，都会直接受到本次税率上调的影响。 很多投资人寄予希望的 25 万欧元商改住项目，现状并不乐观。 这类房产原始属性虽为商业地产，但想要满足黄金签证申请条件，必须在过户之前完成合法用途变更，产权登记转为住宅属性。等到过户缴税环节，房源登记身份已经是住宅。无论官方最终按照产权登记属性计税，还是参考实际使用用途判定，商改住项目基本很难规避 15% 的新过户税。
律师团队提醒大家：不要寄过高期待于后续出台豁免政策，这种想法本身存在很大不确定性。 已经规划办理希腊黄金签证的家庭，当下最稳妥的方案，就是加速选房、签约交易全流程，力争赶在 2027 年 7 月 1 日新政实施前完成过户公证，依旧适用当前较低的税率标准。
立达加成希腊律师团队会持续跟进正式法案与配套细则的全部动态，结合每位客户的房源属性、用途变更方案、交易进度，实时评估政策带来的影响，动态优化办理方案，尽力帮助客户规避新增成本。
政策底层逻辑：扶持本地人，调控外资购房
总理在公布加税方案前，完整阐述了希腊当下的住房难题，同时推出多项惠及本国民众的置业扶持政策，包含空置房租赁税收优惠、房屋翻新费用抵扣，总规模 20 亿欧元的 “My Home 3” 住房扶持计划。
先做本土民生扶持，再出台外资购房加税，政策逻辑清晰可见：对内正向帮扶本地居民安家置业，对外通过税收手段反向调节海外购房热潮。
演讲当中，总理也点名中国、土耳其、以色列三大海外投资主力国家。希腊依旧欢迎海外投资，但大规模无差别的外资购入住宅，已经挤压到本国民众的居住置业空间。
黄金签证通道没有关闭，只是抬高了入场成本，筛选更加优质的海外投资者。 低成本投机套利类的短期投资需求，会被这一轮政策精准过滤。
回望十余年政策变迁：希腊黄金签证只有收紧，没有降价窗口
纵观希腊黄金签证完整发展历程，本次税费上调并不是临时突发，而是项目十多年持续收紧的必然结果。从项目面世至今，准入门槛只升不降，低成本红利窗口一直在不断收缩。
✅ 2013 年 4 月希腊黄金签证正式推出，25 万欧元购房门槛、无居住要求、全家可移民的优势，让它迅速成为欧洲极具竞争力的投资移民项目，这一标准稳定执行将近十年。
✅ 2023 年 8 月迎来第一次重磅调整，雅典核心区、塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯等热门旅游城市，购房门槛直接从 25 万欧元提升至 50 万欧元，热门区域低价买房拿身份的时代就此结束。当时选择观望的投资人，后续入场就要承担翻倍的投资门槛。
✅ 2024 年 9 月全国政策再度大改，重新划定黄金签证准入标准：热门核心区域门槛提高至 80 万欧元，其余地区统一上调到 40 万欧元，新增房产面积、持有用途等多重限制，仅保留 25 万欧元商改住、文物修复两类特殊路径。 普通申请人的低价通道大幅收窄，希腊政府也从单纯调整投资额，升级成对房产品类、规格、持有规则的全方位管控。
✅等到 2027 年 7 月 1 日，税率新政落地，将开启第三轮政策收紧周期。这次没有提高购房金额，而是大幅抬升交易税费，变相拉高住宅类投资的整体落地成本，调控手段也变得更加精细化。
身份通道始终敞开，但投资人的入场成本，一直在稳步走高。
一路迭代下来，有一个现实已经十分清晰：希腊黄金签证的门槛只会持续抬高。 打算布局希腊身份的家庭，尽早吃透政策、做好规划，把握现存税率窗口期，才是更理性的选择。
