一、过去一年
• 整体：+19.2%，明显跑赢欧洲平均水平
• 领涨品类：公寓（>20%）
• 主因：
– 持续的外国资本流入
– 政府住房补贴加码
二、过去五年
• 整体：累计涨幅 >60%，欧洲最快之一
• 核心驱动：
– 经济基本面改善
– 欧盟成员国红利
– 国际投资者对匈牙利认可度提升
三、结构差异
• 领跑：小型公寓、市中心地段
• 稳健但温和：大型房产、郊区地段
1区 历史文化核心区
布达佩斯1区位于多瑙河西岸的布达一侧，是匈牙利首都的历史与政治核心区，以世界遗产布达城堡（布达王宫）为中心。该区涵盖城堡山（Várhegy）及周边区域，面积约3.41平方公里，人口约2.5万，是游客最集中的区域之一。人口密度低，以 高净值家庭、外交人士、文化爱好者为主。
1区以石板街道、复古街灯和贵族宅邸著称，沿主街Úri utca可体验精品店与传统咖啡馆。交通便利，可乘城堡缆车或16路公交抵达。作为联合国教科文组织遗产区，1区完美融合历史与现代旅游服务，是布达佩斯必访之地。
5/6区 政治经济中心
5区（Belváros-Lipótváros）
5区位于多瑙河东岸的佩斯中心，是布达佩斯的政治、商业和金融核心区，面积约2.59平方公里，人口约2.7万。
主要特色：
- 国会大厦（Országház）：匈牙利地标，新哥特式建筑，欧洲最古老的立法机构之一。
- 圣伊什特万圣殿（Szent István-bazilika）：布达佩斯最高教堂，可登顶俯瞰全景。
- 多瑙河畔（Duna-korzó）：沿河步行街，连接链子桥与伊丽莎白桥，夜景极美。
5区交通便利，地铁M1、M2、M3线交汇，适合商务、旅游和高端居住。
6区（Terézváros）
6区紧邻5区，面积约2.38平方公里，人口约3.8万，以文化、夜生活和历史建筑闻名。
主要特色：
- 安德拉什大街（Andrássy út）：世界文化遗产，奢侈品店、歌剧院（匈牙利国家歌剧院）林立。
- 城市公园（Városliget）：靠近6区，含温泉浴场、动物园和博物馆。
6区兼具历史与潮流，是年轻人与游客的热门选择。
7/8/9区 艺术与夜生活区
7区（Erzsébetváros）
7区是布达佩斯最具活力的区域之一，以犹太文化和夜生活闻名，面积约2.09平方公里，人口约4.6万。
7区适合喜欢夜生活、创意文化的游客和年轻居民。
8区（Józsefváros）
8区曾是贫困区，近年经历复兴，分东西两部分，面积约6.85平方公里，人口约8万。
8区正逐步转型，部分区域仍待开发。
9区（Ferencváros）
9区位于佩斯南部，面积约12.53平方公里，人口约6.1万，兼具工业遗产与现代发展。
9区适合追求性价比的居民，部分沿河区域发展迅速。
2/3/11/12区 高端住宅区
2区（Rózsadomb）
位于布达北部，多瑙河畔，是布达佩斯最富裕的住宅区之一，环境优美，绿树成荫。
特色：高档别墅区，外交官和名人聚居地，靠近玛格丽特岛（Margitsziget）。
景点：布达佩斯音乐厅（Budafok Concert Hall）、历史悠久的葡萄酒窖。
氛围：安静宜居，适合家庭和高收入人群。
3区（Óbuda-Békásmegyer）
布达北部的老城区，兼具历史底蕴和现代住宅区。
特色：保留古罗马遗迹（Aquincum博物馆），Békásmegyer为大型居民区。
景点：Óbuda主广场、Szentendre小镇（近郊旅游胜地）。
氛围：生活便利，房价适中，适合中产家庭。
11区（Újbuda）
布达南部新兴科技与教育中心，人口年轻化。
特色：IT企业聚集（如Infopark），靠近布达佩斯技术与经济大学（BME）。
景点：盖勒特山（Gellért-hegy）、自由桥（Liberty Bridge）。
氛围：学术与创新氛围浓厚，夜生活活跃。
12区（Hegyvidék）
布达的绿色高档住宅区，依山而建。
特色：森林覆盖率高，豪宅与度假屋众多。
景点：亚诺什山（János-hegy）、伊丽莎白瞭望塔（Elizabeth Lookout）。
氛围：私密性强，适合追求自然与宁静的高端人群。
4/13区 现代新区
4区（Újpest）
位于佩斯北部，面积约18.82平方公里，人口约10万，是布达佩斯人口最多的区之一。
特色：传统工人住宅区，近年逐步翻新，生活成本较低。
交通：地铁M3线直达市中心，通勤便利。
景点：Újpest广场、多瑙河滨步道、Újpest足球俱乐部。
氛围：本土社区感强，适合预算有限的家庭和年轻上班族。
13区（Angyalföld）
佩斯北部的现代化滨江区，面积约13.44平方公里，人口约11.3万。
特色：新兴商务住宅区，沿多瑙河兴建大量高端公寓和写字楼。
商业：欧洲最大购物中心之一——Arena Plaza所在地。
景点：玛格丽特桥（Margit híd）、拉科奇广场（Rákóczi tér）休闲区。
氛围：兼具都市便利与河景宜居性，吸引中产及外籍人士。
10/14/15-19区 国际社区
10区（Kőbánya）
位于佩斯东部，面积约32.49平方公里，人口约7.6万，是布达佩斯面积最大的区之一。
特色：传统工业区（啤酒厂、制药厂），近年逐步转型为住宅和物流中心。
交通：地铁M3线贯穿，火车东站（Keleti pályaudvar）位于交界处。
景点：Füvészkert植物园、Kőbánya啤酒厂历史区。
氛围：生活成本低，本土社区感强，适合预算有限的家庭。
14区（Zugló）
佩斯东北部的绿化住宅区，面积约18.13平方公里，人口约12万。
特色：公园与别墅区结合，布达佩斯动物园、城市公园（Városliget）部分位于此。
商业：Arena Plaza购物中心、匈牙利国家电视台总部。
景点：英雄广场（Hősök tere）、塞切尼温泉浴场（Széchenyi fürdő）。
氛围：中产阶级聚居地，环境宁静，适合家庭居住。
15-19区
佩斯外围住宅带，基础设施一般，是典型的工薪阶层聚集区与新兴住宅拓展带，房屋售价和租金较低，如果想以较低的价格购入别墅可以考虑这些区域。
20-23区 河岸与工业转型区
20-21区
是典型的工薪阶层聚集区与新兴住宅拓展带，房屋价格低多瑙河支流工业区改造中，船厂遗址与创意园区较多。
22区
徒步与骑行路线集中，位于布达佩斯最南端，多瑙河蜿蜒贯穿，形成天然河岸景观带，绿地覆盖率超25%，是布达佩斯重要的生态缓冲区。但生活配套方面是短板交通不够便利，教育资源较少。
23区
佩斯最南端新区，物流中心与保障房项目。
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