在东京及日本全国看房时，一个重要的决定常常被忽视：选择永久产权（Freehold）还是租赁产权（Leasehold）。这个选择影响着从您的初期成本到长期投资回报的一切。了解这两种房产所有权类型将帮助您根据自己的情况做出正确的决定。
01 什么是永久产权
永久产权意味着您完全拥有建筑物及其下方的土地。这是最直接的房产所有权类型。当您购买永久产权房产时，您就获得了对投资的完全控制权。
拥有永久产权，您可以随时翻新、重建或出售您的房产。进行变更无需获得任何其他人的许可。该房产永远属于您，您可以将其传给子女或出售给您选择的任何人。东京港区、涩谷区、新宿区等黄金地段的大多数豪华楼盘都提供永久产权。这些房产通常能很好地保值，因为您拥有房屋下方宝贵的东京土地。
02 租赁产权
日本主要有两种类型的租赁权：地上权（Surface rights）和土地租借权（Rental rights）。地上权赋予对土地更坚实的控制权，但除了（物权性质的）地上权（Superficies (Property Rights Type)）外，所有租赁权类型的权利转让仍需土地所有者许可。土地租借权的控制权较少，并且需要土地所有者批准才能进行变更，如转让或某些翻新工程。通常还需支付费用（通常是权利金的一定比例）。
1992年修订的日本《借地借家法》规范这些关系以防止纠纷。它引入了普通借地权（Ordinary leasehold rights），提供最低30年的租期并可选择续期。以及定期借地权（Fixed-term leasehold rights），有效期固定（通常超过50年），期满后房产必须归还给土地所有者。
03 两者的成本差异
PART.01
成本差异
租赁产权的一个不同之处在于购买价格。租赁产权的价格可能较低，这使得许多买家更能负担得起东京的高端房产。然而，租赁产权带有永久产权所没有的持续成本。您需要每月或每年向土地所有者支付地租（Ground rent）。这会根据地点和房产大小而变化。
永久产权前期成本较高，但没有地租。您需要为建筑物和土地支付房产税，而租赁产权所有者无需为土地部分纳税，这意味着对于豪华房产而言，这些税费节省可能相当可观。
PART.02
高净值买家适合哪种形式
您的选择取决于您的财务目标以及您计划在日本停留的时间。如果您想完全控制您的房产，并计划长期或永久在日本生活，那么永久产权可能是合理的选择。这个选项非常适合那些将家视为重大投资、不希望处理地租支付并希望将房产传给子女的买家。
如果您想最小化前期成本并且被黄金地段的房产所吸引，那么租赁产权可能更适合。这个选择适合那些不介意有一些限制并且能够接受持续支付地租的买家。
PART.03
日本对买家的法律保护
日本的房产法律保护永久产权和租赁产权所有者。如果您购买了租赁产权房产而土地所有者后来出售了土地，您的租赁权将转移给新所有者。您保留所有居住和使用该房产的权利。租赁权“可以”像永久产权房产一样被继承。这包括普通租赁权和定期租赁权。
法院在租赁纠纷中通常倾向于租户，尤其是住宅物业。这为租赁权所有者提供了良好的保护，以应对土地所有者的不合理要求。您拥有的租赁权类型——无论是地上权还是土地租借权——将影响您享有的控制权和保护水平。
立达出国提醒您：
在考虑购置日本房产，尤其是高端物业时，永久产权（所有権） 往往是精明投资者的最终选择。它不仅代表了一份坚实的资产，更意味着完全的控制权和世代传承的自由。
拥有永久产权，您将获得以下无可比拟的优势：
绝对的所有权与控制权： 您不仅是房子的主人，更是土地的唯一所有者。无需担心地租上涨、租约到期或与地主协商的烦恼。您的产业，完全由您做主。
资产保值与增值潜力： 东京核心区域的土地是极其稀缺的资源。永久产权让您直接拥有这份持续珍贵的资产，历史证明其抵御经济波动的能力更强，长期增值潜力更为可观。
世代传承的家族遗产： 您可以将这份完整的资产自由地传承给后代，无需担心土地租约的限制，为家族建立一份跨越时代的宝贵基石。
改造与重建的自由度： 根据您的喜好和需求，您可以随时对房产进行翻新、改建甚至推倒重建（需符合建筑法规），创造您理想中的家园，无需寻求他人的许可。
更简化的财务规划： 虽初期投入相对较高，但您无需支付持续性的地租（Ground Rent），长期持有成本更清晰、更可控。
做出正确的选择，从一次专业的对话开始。永久产权虽优势显著，但如何在全球顶尖的东京房产市场中精准定位，找到最符合您预算、生活需求与投资目标的永久产权物业，是一门专业的学问。
立达出国的资深顾问团队深耕东京市场10+年，深谙永久产权物业的价值所在。我们理解您的需求，并能为您的日本之旅保驾护航。
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